Ações para regularização imobiliária

A compra e o investimento em empreendimentos imobiliários sempre foram considerados algumas das aplicações mais rentáveis e lucrativas do país. Para sua efetividade, é importante conhecer as formas de regularização imobiliária.

Seja para uso pessoal ou para investimento de capital, a transação de imóveis faz parte da cultura do brasileiro.  No entanto, a posse, compra e venda de um imóvel depende de inúmeras demandas burocráticas. 

Para garantir que todo o processo seja feito com tranquilidade e assertividade, é fundamental estar atento a algumas questões essenciais, principalmente sobre a regularização do imóvel. 

Antes de concluir qualquer tipo de negociação, seja para compra ou venda, é fundamental que as partes interessadas se certifiquem de que a propriedade esteja devidamente regularizada. 

Em outros casos, em que o proprietário esteja com a documentação irregular, é igualmente importante que tudo seja legitimado.

Neste artigo, vamos elucidar quais as possíveis ações para regularização imobiliária e o que preciso realizá-las.

Ótima leitura!

A Regularização de Imóveis

Em síntese, a regularização de imóveis é um procedimento que visa eliminar pendências jurídicas de qualquer natureza com o objetivo de tornar o bem juridicamente apto. 

A depender do caso, a urgência do processo e o tipo de ação podem ser diferentes, no entanto, o objetivo principal é sempre o mesmo: assegurar a posse legal da propriedade para o proprietário. 

A regularização legal de um imóvel é responsável por tirá-lo da ilegalidade, garantindo todas as prerrogativas legais de sua posse, o que inclui o registro lavrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Ações para o processo de regularização

Todo processo referente à regularização de imóveis é cercado de detalhes imperiosos. Todos os imóveis estão submetidos às leis do município em que se localizam, determinadas pelo plano diretor. 

É sabido que as etapas necessárias para tornar um imóvel regular são sempre cercadas de grande burocracia, envolvendo a posse de diversos documentos, como certidões, escrituras e outros.

Contudo, poucos sabem que há determinados casos em que, mesmo que o habitante do imóvel não seja possuidor de declarações legais de posse, ele tem direito legal à este bem. 

Para estas ações utilizam-se as diretrizes das leis de Regularização Fundiária Urbana e Usucapião.

Regularização Fundiária Urbana

A Regularização Fundiária Urbana tem como finalidade garantir a integração legal de imóveis irregulares no contexto urbano. 

De acordo com a Nova Lei de Regularização Fundiária (Lei Federal nº 13.465/2017), esta regularização, que pode ser feita tanto na zona urbana quanto na zona rural, busca incorporar núcleos urbanos que estejam informais ao ordenamento territorial urbano.

O processo jurídico que envolve a Regularização Fundiária Urbana, que deve ser conduzido por um advogado, promove medidas jurídicas que busquem solução às questões dominiais, ou seja, quando um indivíduo ocupa um imóvel, seja público ou privado, sem qualquer documento de posse. 

Adjudicação Compulsória

Ação de Adjudicação Compulsória tem a finalidade de registrar um imóvel que não tem a documentação correta que é exigida pela legislação.

Trata-se, portanto, de um processo que visa garantir a posse do imóvel por meio dos requisitos legais, ou seja, a certidão no Registro de Imóveis, através de decisão jurisdicional.

Os requisitos para adjudicação compulsória estão determinados nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil Brasileiro, em que se estipula como pressuposto para ação: 

1. a existência de uma promessa de compra e venda; 
2. inexistência de previsão do direito de arrependimento; 
3. registro da promessa de compra e venda no Registro de Imóveis.

Usucapião

A usucapião é a forma originária de aquisição de uma propriedade. 

Em resumo, refere-se uma modalidade de estabelecer, de acordo com as determinações legais, função social, que se caracteriza como: moradia, atividade econômica, atividade de subsistência e outras, para o indivíduo que tome posse, cuide e faça a manutenção do bem. 

Ou seja, ocorre quando o usufruidor comporta-se como proprietário, sem que haja qualquer oposição à sua posse. Na legislação brasileira, este tema está colocado no Código Civil.

Há muitas décadas, a usucapião tem se colocado como um instrumento de altíssima relevância para os processos de regularização de imóveis, muito devido àqueles adquiridos há tempos por meio de “contrato de gaveta”.

Para a regularização de imóvel e o devido registro legal do mesmo por meio de usucapião é necessário o cumprimento dos requisitos legais, sendo o principal o tempo da posse do imóvel.

Requisitos da usucapião

O Código Civil prevê diferentes tipos desta ação, mas, em geral, os requisitos para o requerimento de imóvel por este meio são: 

• Animus domini: trata-se do comportamento como dono ou proprietário do bem;
• Inexistência de oposição à posse: não pode haver contestação à posse e esta deve ser pacífica;
• Posse ininterrupta por um período de tempo: período de posse sem oposição que varia conforme a espécie.

Na legislação brasileira, algumas possibilidades de usucapião são previstas:

Usucapião Extrajudicial 

Atualmente, a legislação brasileira permite fazer o processo de registro de imóvel por usucapião diretamente no cartório, com a presença de um advogado. Trata-se do Usucapião Extrajudicial 

Neste caso não há interferência do Poder Judiciário e é realizada quando há total concordância entre as partes envolvidas e fica sob responsabilidade do Oficial de Registro de Imóveis fazer a verificação dos requisitos legais e lavrar a transferência do imóvel.

O tempo de uso do imóvel para sua requisição vai depender da modalidade de usucapião que o caso se enquadra, podendo ser de 5, 10 ou 15 anos. 

Usucapião Extraordinária 

Nesta modalidade, a mais comum, a necessidade da posse ininterrupta é de quinze anos, independentemente de título e boa-fé. 

A lei prevê, ainda, a possibilidade de redução desse prazo para dez anos, caso fique provado que o possuidor do imóvel utiliza o bem como sua moradia habitual ou tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

É exigido que o indivíduo que reivindica a posse não tenha outros imóveis em seu nome. 

Requisitos para Usucapião

Como dito, os requisitos da usucapião dependem de qual modalidade ela se encaixa. 

No caso da usucapião urbana, também chamado usualmente de pro misero ou pro-moradia, os requisitos são: a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel. 

A análise criteriosa das informações, somado a uma atuação experiente, é fundamental para garantir todos os direitos e interesses do proprietário durante o processo de regularização do imóvel. 

Nosso escritório reúne toda a expertise para assessorar nossos clientes durante todo o período da ação de regularização, desde o seu protocolo junto ao cartório competente até o seu efetivo registro. 

Se você procura um advogado especializado na área de Direito Civil, com ampla experiência em processos de regularização de imóveis, entre em contato pelo telefone (19) 99655-0062 e agende agora mesmo uma reunião. 

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